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高端专访连平供需关系发生重大变化 未来房地产政策将在哪些方面发挥作用

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金融投资报记者 张鲁轩 上海报道

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7月24日,中共中央政治局召开会议提出,切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,及时调整房地产市场供求关系。优化房地产政策,落实因城施策,用好政策工具箱,更多地满足居民刚性、改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 要加大保障性住房建设和供应力度,积极推进城中村改造和“休闲应急”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

如何看待新形势下政治局会议对房地产市场稳定健康发展的新制定、新要求? 金融投资报记者对执信投资研究院首席经济学家、所长连平进行了专访。

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连平

首席经济学家、执信投资研究院院长

记者提问

中央政治局会议提出,要及时调整优化房地产政策。 这传递出什么信号?

连平:这次会议释放出的房地产积极信号非常有力。

今年以来,经济复苏在很多方面都很好,但由于房地产表现不佳,仍然低于预期。 近几个月消费和投资总体表现还不错。 消费进一步复苏,基建、制造业投资增速也不低。 这两项的潜力已经基本释放出来了。 但与房地产相关的一些数据,如销售不理想、房地产投资持续低迷、房地产企业购地不积极等,不少房地产企业面临着一些困难。

在我国,房地产对中国经济的影响有一个词叫“3456”,即房地产占GDP的30%左右,房地产相关信贷占银行信贷的近40%体系中,房地产相关收入占地方财政综合收入的比重接近50%,房地产占城镇居民资产的60%左右。 这些数据说明了房地产在中国经济中的作用。 因此,房地产市场的低迷表现必然会影响中国的经济增长。

根据致信模型,房地产开发投资每减少1%,就会拖累GDP增长约0.1个百分点。 在经历了今年一季度短暂的小阳春后,二季度房地产价格出现下滑。 今年上半年,房地产投资下降,拉低固定资产投资增速1.6个百分点,拉低社会消费品零售总额增速2.3个百分点。 直接拖累GDP增速约0.4个百分点,间接拖累GDP增速约0.5个百分点。 房地产相关活动对经济增长,特别是刺激内需的影响是显着的。

去年下半年以来,考虑到房屋销售和土地市场改善尚未全面好转,今年房地产投资下行风险依然存在。 第三季度的压力会相对更大,预计第四季度会有所反弹。 房地产企业的风险仍值得关注。 下半年,房地产企业仍面临较大的偿债压力。 三季度,房企将迎来年内第二个偿债小高峰。 受退市、债务违约影响,年内将“保交房”。 专项贷款资金缺口较大。 目前,银行对房地产企业的贷款利率高于其投资回报率,各大国有银行和大中型股份制商业银行的房地产行业贷款余额和不良率均有所上升。

我们预计全年房地产投资同比可能下降7%。 根据致信模型测算,全年房地产下滑将拖累GDP近1%。 因此,中国要实现年初制定的发展目标,中国经济要在复杂严峻的国际形势下保持韧性,房地产市场需要发展好。

记者提问

这次政治局会议提到的房地产市场主要变化有哪些?

连平:为了让经济更好地复苏,中国当前的房地产市场需要做出一些调整和优化。

有人担心房地产政策放开后,房价会出现局部暴涨和投机现象。 我想不是。 “房子是用来住的,不是用来炒的”,已经提出七年了。 其政策意图是房价短期内不宜大幅上涨,炒房现象必须得到控制。 与以往相比,这次政治局会议提到了房地产市场的重要变化,主要体现在以下三个层面,政策意图非常明确。

第一个含义是对当前房地产形势的判断。 当前的房地产市场形势与以往不同。 过去供给大于需求,相关政策的重点应该是“房子是用来住的,不是用来炒的”。 当前市场环境下,供需关系发生了重大变化,整个供需基本格局发生了变化。

首先,“房子是用来住的、不是用来炒的”政策已经提出多年,而且政策效果还在发展,理念也深入人心。

其次,近年来居民收入增速下降,银行利率下降幅度跟不上收入下降的步伐。 因此,从整体收入来看,购房能力和需求都受到了影响。

三是多城市房地产库存高位,整体供大于求。 近期,一些地方房价出现下行压力。

第四,中长期来看,人口红利稀释、人口老龄化、低生育、低结婚率等综合因素将导致房地产供需关系发生重大变化。 因此,未来炒房的风险将会越来越大。

第五,近期银行存款增长和资金回流银行也说明资金在规避炒房风险,投资房地产的意愿开始下降。

第二层含义是政策基调的转变,即及时调整优化房地产政策,用好政策工具箱落实因城施策。 这是基于此前对房地产市场形势的判断而提出的政策要求。 过去一段时间的房地产政策实施一段时间后,需要根据新的形势进行调整和优化。 其中,因需施策非常重要,这需要各地结合本地房地产市场实际,用好政策工具箱。

第三个层面,这次房地产政策的要求是要实现两个重要目标。 一是满足刚性住房和改善性住房需求。 住房是最大的消费品,满足民生需要。 二是促进市场稳定健康发展。 一方面有利于控制市场风险; 另一方面有利于中国经济增长,有助于保持中国经济良好发展态势。

记者提问

政治局会议定调后,房地产政策将在哪些方面制定?

连平:在房地产新形势下,我认为支持房地产的政策还会进一步加大。 其中,关键是释放房地产需求。 如上所述,消费和投资需求得到释放,但房地产需求释放相对有限。 因此,以释放房地产需求为重点的政策是必要的。

针对消费者购房需求,可以放宽各种限制购房需求的政策。 很多城市之前已经有所放松,但很多城市还需要放松。 此外,还包括一些相关政策的进一步落实,比如取消或适度放宽限购、限售、限贷、降低首付比例等。比如急需的首付比例可以许多城市进一步减少。

对于房地产企业来说,需要更多的政策来支持,不仅要控制房地产企业的风险,还要让房地产企业不断增强体质,改善经营状况,改善资产负债表,让房地产企业能够不断增强自身的健康水平,改善经营状况,改善资产负债表,让房地产企业的资产负债率不断提高。房地产企业提供更多供应。

近年来,针对房地产企业的政策很多,比如开发贷款。 目前,由于房地产市场低迷,非银行金融支持已降至最低水平。 仅仍在提供开发贷款。 但根据市场规则,商业银行不能无限制地提供开发贷款。

因此,对于一些质量较好的房地产企业来说,如果金融机构需要加大对它们的支持力度,那么这些房地产企业本身就需要健康。 怎么做? 目的是增加这些房地产公司的销售量,增强其回款能力,改善公司的财务状况,使公司走上健康发展的轨道。 更多的销售将有助于房地产企业改善经营状况,有助于整个房地产市场的复苏。

记者提问

您对下半年房地产市场有何具体建议?

连平:近日,执信投资研究院发布了上海2023年下半年房地产市场展望报告。

在展望下半年国内房地产市场时,报告提出九点建议,包括:商业银行进一步为住宅提供稳定的信贷支持; 重点支持住房刚性需求,降低首套房成本; 并为刚性需求和改进提供定期支持。 为需求量大的买家提供贷款折扣; 一二线城市适度放松限购限贷政策,释放需求、扩大销售、回收资金。 保持对优质房地产企业合理的融资支持; 加大对房地产企业定向宽松计划的实施力度,确保按程序增加“保交房”专项贷款、并购贷款和再贷款规模; 加大力度为房地产企业营造宽松的非银行金融环境。 设立国家房地产基金,用于中长期处置房地产行业不良资产; 切实增加一线和重点二线城市土地供应等。

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编辑 校对:陈玉和 袁刚评论 刘克

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